Najem krótkoterminowy a działalność gospodarcza – kiedy trzeba ją założyć, a kiedy wystarczy najem prywatny
Najem krótkoterminowy można prowadzić jako najem prywatny albo jako działalność gospodarczą – o tym, po której stronie granicy stoi właściciel, decydują cztery cechy z definicji ustawowej i to, czy lokal został wprowadzony do majątku firmy.
Ustawy nie znają pojęcia „najem krótkoterminowy”. Granicę wyznaczają dwie definicje działalności gospodarczej – z Prawa przedsiębiorców i z ustawy o PIT – oraz uchwała siedmiu sędziów NSA z 2021 r. Od 1 stycznia 2026 r. zmienił się próg działalności nieewidencjonowanej.
Kryteria z ustaw i orzecznictwa da się sprawdzić samodzielnie, bez pomocy prawnika. W przypadku granicznym odpowiedź daje doradca podatkowy albo wniosek o interpretację indywidualną.
|
Dwie definicje działalności gospodarczej – Prawo przedsiębiorców i ustawa o PIT
Najem krótkoterminowy nie ma w ustawach własnej definicji, a granicę z działalnością gospodarczą wyznaczają dwie definicje – w Prawie przedsiębiorców i w ustawie o PIT.
Pierwsza znajduje się w art. 3 Prawa przedsiębiorców (Dz.U. z 2025 r. poz. 1480), stan na 19 września 2026 r. – „Działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły”. Przepis wymienia cztery cechy w jednej definicji i łączy je spójnikiem „i”, więc do uznania działalności za gospodarczą potrzeba wszystkich naraz.
Drugą zawiera art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (Dz.U. z 2026 r. poz. 592), stan na 19 września 2026 r. Pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa – między innymi usługowa albo polegająca na wykorzystywaniu rzeczy – prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, „z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9”. Cechy są te same, ale definicja ma inny katalog czynności i klauzulę końcową, więc obu przepisów nie da się czytać jako jednego.
Znaczenie tej klauzuli wyjaśnia art. 10 ust. 1 tej samej ustawy. Przepis wymienia jako osobne źródła przychodów pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 3) oraz najem, podnajem, dzierżawę i inne umowy o podobnym charakterze „z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą” (pkt 6). Przychód ze źródła z pkt 6 – potocznie nazywany najmem prywatnym – z definicji nie jest przychodem z działalności.
Dlatego na jedno pytanie mogą paść dwie odpowiedzi. Definicja z Prawa przedsiębiorców decyduje o statusie przedsiębiorcy, czyli o wpisie i obowiązkach, które za nim idą. Definicja z ustawy o PIT decyduje o źródle przychodu w podatku dochodowym. Odpowiedzi nie muszą być identyczne, bo każda ustawa reguluje co innego.
Czym najem na doby jest jako usługa i jak wygląda cykl pojedynczego pobytu, wyjaśnia tekst o tym, czym jest najem krótkoterminowy i jak działa wynajem na doby.
Cztery kryteria, które trzeba sprawdzić naraz – zorganizowanie, ciągłość, zarobkowy charakter, własne imię
Najem krótkoterminowy jest działalnością gospodarczą w rozumieniu Prawa przedsiębiorców, gdy jest zorganizowany, ciągły, zarobkowy i prowadzony we własnym imieniu – wszystkie cztery cechy naraz.
Zorganizowanie przy najmie na doby widać w narzędziach – kalendarz dostępności, cennik, regulamin pobytu, kanały sprzedaży i obsługa wymiany gości między pobytami. Ciągłość to powtarzalność, czyli kolejne rezerwacje sezon po sezonie zamiast pojedynczego udostępnienia mieszkania na czas własnego wyjazdu. Zarobkowy charakter to cel, nie wynik. Ustawa o PIT mówi o działalności prowadzonej „bez względu na jej rezultat” (art. 5a pkt 6, Dz.U. z 2026 r. poz. 592, stan na 19 września 2026 r.), więc słabszy sezon nie pozbawia najmu tej cechy. Własne imię oznacza, że właściciel sam zawiera umowy z gośćmi, sam za lokal odpowiada i sam ponosi ryzyko gospodarcze, zamiast działać jako czyjś pracownik.
Ten sam przepis wymienia w katalogu czynności działalność usługową oraz polegającą na wykorzystywaniu rzeczy. Udostępnianie mieszkania gościom mieści się w obu opisach, więc sam rodzaj czynności nie wyłącza najmu na doby z definicji. O kwalifikacji decydują cztery cechy razem z klauzulą o innych źródłach z art. 10 ust. 1. Brak którejkolwiek z nich oznacza, że definicja z Prawa przedsiębiorców nie jest spełniona.
Równie ważne jest to, czego w przepisach nie ma. Żaden z dwóch przepisów nie podaje liczby lokali ani kwoty przychodu, po której najem staje się działalnością. NSA zaznaczył w uchwale II FPS 1/21, że orzeka „w sytuacji braku ingerencji ustawodawcy, który może na potrzeby opodatkowania uznać, że najem w określonych przypadkach będzie kwalifikowany jako działalność gospodarcza (przykładowo wskazując próg ilościowy czy kwotowy)”. Na 19 września 2026 r. ustawa o PIT nadal takiego progu nie wprowadza. Organ podatkowy i sąd oceniają sposób prowadzenia najmu, a nie nazwę w ogłoszeniu ani to, jak właściciel sam określa swoją aktywność.
| Kryterium | Podstawa | Co to znaczy przy najmie na doby | Czego to kryterium samo nie przesądza |
|---|---|---|---|
| Zorganizowanie | art. 3 Prawa przedsiębiorców; art. 5a pkt 6 ustawy o PIT | Właściciel prowadzi kalendarz, cennik, regulamin i kanały sprzedaży, a między pobytami organizuje sprzątanie i wymianę pościeli. | Liczba lokali nie jest kryterium – z liczby wynajmowanych nieruchomości NSA nie wyprowadza wniosku o działalności. |
| Ciągłość | art. 3 Prawa przedsiębiorców; art. 5a pkt 6 ustawy o PIT | Rezerwacje powtarzają się sezon po sezonie, a lokal jest stale wystawiony na przyjęcie kolejnych gości. | Ustawa nie podaje liczby pobytów ani rezerwacji, od której ciągłość się zaczyna. |
| Zarobkowy charakter | art. 5a pkt 6 ustawy o PIT | Celem jest przychód z pobytów „bez względu na rezultat”, także wtedy, gdy w danym okresie wynik jest ujemny. | Wysokość przychodu nie przesądza – z samej wielkości przychodu NSA nie wyprowadza wniosku o działalności. |
| Własne imię | art. 3 Prawa przedsiębiorców; art. 5a pkt 6 ustawy o PIT | Właściciel sam zawiera umowy z gośćmi, sam odpowiada za lokal i sam ponosi ryzyko gospodarcze. | Kanał sprzedaży nie przesądza – udostępnianie przez portal rezerwacyjny organ uznał w opisanym stanie faktycznym za najem prywatny. |
Uchwała NSA II FPS 1/21 – kto decyduje, do którego źródła trafia przychód z najmu
Przy najmie krótkoterminowym o źródle przychodu w PIT rozstrzyga, czy właściciel wprowadził lokal do majątku firmy – tak orzekł NSA w uchwale II FPS 1/21.
Uchwałę podjął Naczelny Sąd Administracyjny 24 maja 2021 r. w składzie siedmiu sędziów, na wniosek Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców (sygn. akt II FPS 1/21). Sentencja brzmi:
„Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.”
Odesłanie do tekstu jednolitego z 2020 r. jest częścią sentencji. Uchwała pozostaje w obrocie prawnym – stan na 19 września 2026 r.
Uzasadnienie (pkt 3.9) precyzuje, czego sąd nie uznał za kryterium. „Z samej wielkości osiąganego przychodu jak również liczby wynajmowanych nieruchomości nie da się jednak wyprowadzić wniosku, że nie jest to już przychód z najmu, a z działalności gospodarczej.” Dalej sąd wyjaśnia, że to podatnik decyduje, czy „powiązać” składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy zachować je w zarządzie majątkiem prywatnym i oddać w najem – i dodaje, że w niektórych przypadkach o takim związaniu świadczą obiektywne okoliczności, na przykład amortyzowanie lokalu jako środka trwałego w ramach działalności. O powiązaniu świadczy więc także to, co właściciel z lokalem faktycznie zrobił, a nie sama deklaracja właściciela.
Sąd powołał się przy tym na zasadę rozłączności źródeł przychodów z art. 10 ust. 1 i nazwał regułę wprost (pkt 3.10). Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik zaliczył składniki majątku do związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą. Na 19 września 2026 r. ustawa o PIT nadal nie wprowadza progu liczby lokali ani kwoty, po którym najem staje się działalnością.
Uchwała dotyczy najmu. Jej sentencja nie rozstrzyga jednak, czy świadczenie połączone z obsługą hotelową jest jeszcze najmem.
Gdzie najem przestaje być najmem – obsługa gości i usługi hotelowe
Najem krótkoterminowy może przestać być samym najmem, gdy gość dostaje obsługę hotelową – sprzątanie w trakcie pobytu, wymianę pościeli na życzenie, wyżywienie albo recepcję.
W interpretacji indywidualnej z 8 września 2026 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.751.2026.1.MM, stan na 19 września 2026 r.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej ocenił stan faktyczny właściciela jednego mieszkania, który zamierza okazjonalnie udostępniać je turystom na doby przez portal rezerwacyjny. Wnioskodawca świadczy usługę osobiście, nie zatrudnia pracowników, firm zewnętrznych ani menedżerów, nie prowadzi biura, recepcji ani profesjonalnego systemu rezerwacji, a klucze przekazuje bezkontaktowo. Nie świadczy usług hotelowych – sprzątanie i wymiana pościeli odbywają się wyłącznie po zakończeniu pobytu, bez wyżywienia, organizacji czasu wolnego ani transportu. Organ uznał, że przychody z takiego najmu należą do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6, czyli do najmu prywatnego.
Granicę opisuje jedno zdanie uzasadnienia. Organ powtórzył za NSA, że przychody z najmu należą do tego źródła, „chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności”. Gdy świadczenie obejmuje obsługę hotelową, sam wybór podatnika co do majątku nie zamyka sprawy, bo w grę wchodzi druga część tego zdania.
Drugi przykład to interpretacja z 19 czerwca 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.323.2024.1.AA). Małżonkowie zatrudnieni na etacie chcieli sporadycznie wynajmować część domu jako pokoje gościnne z dostępem do kuchni i łazienki, bez wydawania posiłków, bez sprzątania w czasie pobytu i bez usług hotelowych. Organ i tu uznał najem prywatny.
Obie interpretacje chronią wyłącznie wnioskodawców w opisanych stanach faktycznych i nie tworzą reguły dla innych przypadków. Oddanie obsługi firmie zarządzającej nie jest w przepisach osobnym kryterium, ale zmienia zakres świadczenia i jest typowym przypadkiem do potwierdzenia interpretacją indywidualną.
| Element obsługi | Podstawa | Jak wyglądało to w stanie faktycznym uznanym za najem prywatny | Dlaczego przesuwa w stronę działalności |
|---|---|---|---|
| Pracownicy albo firmy zewnętrzne | interpretacja KIS z 8.09.2026 | Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników, firm zewnętrznych ani menedżerów do obsługi gości. | Personel do obsługi gości to element organizacji usługi noclegowej, wykraczający poza udostępnienie lokalu. |
| Biuro lub recepcja | interpretacja KIS z 8.09.2026 | Brak biura, recepcji i profesjonalnego systemu rezerwacji – komunikacja automatyczna, klucze w skrytce. | Recepcja i biuro obsługują gościa w trakcie pobytu, czyli wykraczają poza przekazanie lokalu do używania. |
| Sprzątanie w trakcie pobytu | interpretacja KIS z 8.09.2026; interpretacja KIS z 19.06.2024 | Sprzątanie wyłącznie po zakończeniu pobytu danych gości; w drugim stanie faktycznym – bez sprzątania w czasie pobytu. | Codzienne sprzątanie jest usługą świadczoną gościowi w trakcie pobytu, nie przygotowaniem lokalu dla kolejnej rezerwacji. |
| Wymiana pościeli na życzenie w trakcie pobytu | interpretacja KIS z 8.09.2026 | Pościel i ręczniki wymieniane wyłącznie po zakończeniu pobytu. | Wymiana na życzenie w trakcie jednej rezerwacji to obsługa hotelowa, nie element wyposażenia lokalu. |
| Wyżywienie | interpretacja KIS z 8.09.2026; interpretacja KIS z 19.06.2024 | Brak śniadań i innego wyżywienia; w drugim stanie faktycznym – bez wydawania posiłków gościom. | Posiłki to usługa odrębna od udostępnienia mieszkania. |
| Organizacja czasu wolnego lub transportu | interpretacja KIS z 8.09.2026 | Wnioskodawca nie organizuje gościom czasu wolnego ani transportu. | Takie usługi towarzyszą pobytowi jak w obiekcie hotelowym i nie wynikają z samego oddania lokalu do używania. |
Działalność nieewidencjonowana – próg procentowy na kwartał i warunek 60 miesięcy
Najem krótkoterminowy bywa działalnością nieewidencjonowaną, gdy przychód nie przekracza w żadnym kwartale 225 procent minimalnego wynagrodzenia, a właściciel nie prowadził firmy od 60 miesięcy.
Podstawą jest art. 5 ust. 1 Prawa przedsiębiorców (Dz.U. z 2025 r. poz. 1480), stan na 19 września 2026 r. Nie stanowi działalności gospodarczej działalność wykonywana przez osobę fizyczną, „której przychód należny z tej działalności nie przekracza w żadnym kwartale 225 % kwoty minimalnego wynagrodzenia” i która w okresie ostatnich 60 miesięcy nie wykonywała działalności gospodarczej. Oba warunki są równorzędne i muszą być spełnione razem. Potocznie mówi się o działalności nierejestrowanej.
Próg kwartalny obowiązuje od 1 stycznia 2026 r. Wprowadziła go ustawa z 25 lipca 2025 r. (Dz.U. z 2025 r. poz. 1168), która w art. 5 Prawa przedsiębiorców zastąpiła okres miesięczny kwartałem. Poradniki napisane przed tą zmianą podają próg miesięczny, który już nie obowiązuje.
Przekroczenie progu wywołuje skutek z mocy samego przepisu (art. 5 ust. 3 i 4). Działalność staje się działalnością gospodarczą od dnia, w którym nastąpiło przekroczenie, a osoba składa wniosek o wpis do CEIDG w terminie 7 dni od tego dnia. Przychód należny to kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont (ust. 6).
Ten przepis dotyczy statusu przedsiębiorcy, nie źródła przychodu w PIT. Ustawa o PIT zalicza przychody z działalności nieewidencjonowanej do innych źródeł (art. 20 ust. 1ba w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9, Dz.U. z 2026 r. poz. 592, stan na 19 września 2026 r.), a najem prywatny ma własne źródło z art. 10 ust. 1 pkt 6, niezależne od tego progu. Najem prywatny i działalność nieewidencjonowana to dwa odrębne źródła przychodów, a nie jedna kategoria z limitem. Sposób rozliczenia obu przypadków to osobne zagadnienie.
Co zmienia przekroczenie granicy – CEIDG, ewidencja gminna, osobne zasady podatkowe
Gdy najem krótkoterminowy spełnia definicję działalności gospodarczej, właściciel składa wniosek do CEIDG, zgłasza obiekt do ewidencji gminnej i rozlicza podatek na zasadach dla firm.
Przekroczenie granicy ma trzy skutki, każdy z własną podstawą prawną (stan na 19 września 2026 r.).
- Wpis do CEIDG. Zgodnie z art. 17 ust. 1 Prawa przedsiębiorców (Dz.U. z 2025 r. poz. 1480) działalność gospodarczą można podjąć w dniu złożenia wniosku o wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.
- Ewidencja gminna. Ustawa o usługach hotelarskich (Dz.U. z 2023 r. poz. 1944) w art. 39 ust. 3 nakazuje zgłosić obiekt do ewidencji przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich. Obowiązek dotyczy przedsiębiorcy w rozumieniu Prawa przedsiębiorców (definicja z art. 3 ust. 1 pkt 14 tej ustawy) oraz rolnika zamierzającego świadczyć usługi hotelarskie w gospodarstwie rolnym. Osoby, która nie jest przedsiębiorcą, ustawa dziś tym obowiązkiem nie obejmuje. Sposób zgłoszenia obiektu do gminy to osobne zagadnienie.
- Zasady podatkowe. Dochody ze źródła najem (art. 10 ust. 1 pkt 6) są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z mocy art. 9a ust. 6 ustawy o PIT (Dz.U. z 2026 r. poz. 592) – formę narzuca ustawa. Dochody z działalności gospodarczej podlegają zasadom ogólnym, chyba że podatnik wybierze inną formę (art. 9a ust. 1), a ustawa o ryczałcie ma dla obu źródeł osobne podstawy (art. 6 ust. 1 i ust. 1a, Dz.U. z 2025 r. poz. 843). Formy i stawki to osobny temat.
Ustawa o VAT (Dz.U. z 2025 r. poz. 775, art. 15 ust. 2, stan na 19 września 2026 r.) ma własną, szerszą definicję działalności gospodarczej – obejmuje między innymi czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych – więc status w podatku dochodowym nie przesądza statusu w VAT. Składki na ubezpieczenia reguluje osobna ustawa i wymagają osobnego sprawdzenia. Podatek od nieruchomości przy najmie na doby to również osobne zagadnienie.
| Kryterium porównania | Podstawa | Najem prywatny | Działalność nieewidencjonowana | Działalność gospodarcza |
|---|---|---|---|---|
| Podstawa prawna | art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o PIT; art. 5 ust. 1 Prawa przedsiębiorców; art. 3 Prawa przedsiębiorców | Źródło przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. | Art. 5 ust. 1 Prawa przedsiębiorców. | Art. 3 Prawa przedsiębiorców i art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. |
| Co o tym decyduje | uchwała NSA II FPS 1/21; art. 5 ust. 1 Prawa przedsiębiorców; art. 3 Prawa przedsiębiorców | Niewprowadzenie lokalu do majątku związanego z działalnością gospodarczą (uchwała II FPS 1/21). | Przychód należny do 225 procent minimalnego wynagrodzenia w każdym kwartale i brak działalności gospodarczej przez ostatnie 60 miesięcy. | Cztery cechy z definicji spełnione łącznie. |
| Wpis do CEIDG | uchwała NSA II FPS 1/21; art. 5 ust. 3–6 Prawa przedsiębiorców; art. 17 ust. 1 Prawa przedsiębiorców | Bez wpisu. | Bez wpisu do dnia przekroczenia progu; potem wniosek w terminie 7 dni. | Podjęcie działalności w dniu złożenia wniosku o wpis. |
| Adresat obowiązku zgłoszenia obiektu do ewidencji gminnej | art. 39 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich | Obowiązek dotyczy przedsiębiorcy lub rolnika; osoby niebędącej przedsiębiorcą przepis dziś nie wymienia. | Art. 5 ust. 1 wyłącza tę działalność z działalności gospodarczej; adresatem art. 39 ust. 3 pozostaje przedsiębiorca w rozumieniu Prawa przedsiębiorców. | Przedsiębiorca w rozumieniu Prawa przedsiębiorców – adresat art. 39 ust. 3. |
| Forma opodatkowania (bez stawek) | art. 9a ustawy o PIT; art. 20 ust. 1ba ustawy o PIT; art. 9a ustawy o PIT | Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z mocy art. 9a ust. 6 ustawy o PIT. | Przychody z innych źródeł (art. 20 ust. 1ba ustawy o PIT). | Zasady ogólne, chyba że podatnik wybierze inną formę (art. 9a ust. 1 ustawy o PIT). |
Lokal, który już przyjmuje gości, trafia do katalogu obiektów noclegowych we Wrocławiu i powiecie, a mieszkania na wyłączność są zebrane na podstronie apartamenty na doby we Wrocławiu.
Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym – co zmienia, a czego nie
Ustawa o najmie krótkoterminowym została uchwalona przez Sejm, lecz jeszcze nie obowiązuje, a jej uzasadnienie mówi, że rejestracja obiektu nie zmienia kwestii podatkowych.
Rządowy projekt zmiany ustawy o usługach hotelarskich wpłynął do Sejmu 21 lipca 2026 r. jako druk sejmowy 2865, a pierwsze czytanie odbyło się 2 września 2026 r. Sejm uchwalił tę nowelizację 8 października 2026 r. w brzmieniu druku 3119. Ustawa czeka teraz na Senat i podpis Prezydenta, więc na 14 października 2026 r. nadal nie jest obowiązującym prawem.
Dla tego tematu znaczenie mają dwie zmiany przewidziane w uchwalonej ustawie, które wejdą w życie dopiero po zakończeniu procesu legislacyjnego. Pierwsza definiuje usługi hotelarskie jako krótkoterminowe, „trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta” wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych. Druga zastępuje w ustawie hotelarskiej pojęcie przedsiębiorcy pojęciem przedsiębiorcy turystycznego. Uzasadnienie tłumaczy cel tej drugiej zmiany – dotąd osoby niebędące przedsiębiorcami w rozumieniu Prawa przedsiębiorców miały utrudnioną rejestrację najmu krótkoterminowego, a zmiana „umożliwi rejestrację wszystkich obiektów najmu krótkoterminowego, niezależnie od tego kto będzie je prowadził”. Dalej uzasadnienie stwierdza wprost: „Zmiana nie wpłynie na kwestie podatkowe, te są niezależne od rejestracji lokalu”.
W poradnikach pojawia się teza, że nowelizacja czyni każdy najem do 30 dni działalnością gospodarczą. Z uzasadnienia wynika co innego. Nowelizacja poszerza krąg osób, które będą mogły zarejestrować obiekt, a kwalifikację podatkową zostawia dotychczasowym przepisom. Granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą wynika nadal z definicji i uchwały opisanych wyżej.
Pozostałe rozwiązania nowelizacji wykraczają poza ten temat. Po każdym kolejnym etapie procesu legislacyjnego opisany tu stan może się zmienić.
Najczęstsze pytania o najem krótkoterminowy i działalność gospodarczą
Kiedy najem staje się działalnością gospodarczą?
Gdy spełnia naraz cztery cechy z art. 3 Prawa przedsiębiorców, czyli jest zorganizowany, ciągły, zarobkowy i prowadzony we własnym imieniu. Drugi przypadek to wprowadzenie lokalu do majątku związanego z działalnością gospodarczą, jak wskazał NSA w uchwale II FPS 1/21. Ustawa nie podaje liczby lokali ani kwoty przychodu, po której ta zmiana następuje (stan na 19 września 2026 r.).
Czy można wynajmować mieszkanie krótkoterminowe bez prowadzenia działalności gospodarczej?
Tak, jako najem prywatny ze źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, jeśli świadczenie nie wykracza poza sam najem. W interpretacji z 8 września 2026 r. Dyrektor KIS uznał za najem prywatny udostępnianie mieszkania turystom na doby bez usług hotelowych – to przykład stanowiska organu w opisanym stanie faktycznym, nie reguła. Przypadek graniczny wymaga interpretacji indywidualnej.
Czy najem krótkoterminowy trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Przychód z najmu prywatnego jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z mocy art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, stan na 19 września 2026 r. – właściciel rozlicza od niego podatek, a formy opodatkowania nie wybiera, bo narzuca ją ustawa. Odrębne zasady obowiązują przy działalności gospodarczej i przy działalności nieewidencjonowanej, której przychody ustawa zalicza do innych źródeł. Sposób i terminy rozliczenia to osobne zagadnienie.
Czy wynajmując przez portal rezerwacyjny, trzeba mieć działalność?
Kanał sprzedaży nie jest kryterium w żadnej z dwóch definicji działalności gospodarczej. W interpretacji z 8 września 2026 r. organ uznał za najem prywatny udostępnianie mieszkania przez portal rezerwacyjny, gdy właściciel działał osobiście i bez usług hotelowych. O kwalifikacji decyduje sposób prowadzenia najmu i zakres obsługi gościa. Miejsce, w którym pojawia się oferta, tego nie zmienia.
Czy wynajem lokali jest uznawany za działalność gospodarczą?
Nie automatycznie. Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła najem, a wyjątkiem działalność gospodarcza. Wyjątek zachodzi, gdy lokal jest składnikiem majątku związanego z działalnością (uchwała NSA II FPS 1/21) albo gdy najem jest przedmiotem tej działalności. Tak ujął to organ w interpretacji z 8 września 2026 r. Przy obsłudze hotelowej granica przesuwa się w stronę działalności.
